2003年时

2020-03-03 07:59

撇开大量生意冷清或空置商铺的投资回报不说,就算业主真的投资到地段好、人气旺的商铺,是否真有预想中那么高的收益,记者就此采访了几位旺铺业主。

梁先生说,除去税费等费用,在第一个3年中,他每月收益了800多元;第二个3年中,每月收益900多元;现在每月收益1045元。购买时,梁先生贷款了6万多元,3年后还清。“现在算了算,投资商铺已近10年,却得总价款70%的回报,要想完全回本,还要等上好几年。按照投资5年回本或者10年回本的设想,这个回报太慢了。”梁先生表示,现在返租期已过,面临重新签约,业主们都寄希望商铺升值,或者能调高租金。

目前,一些开发商又通过委托第三方经营管理公司的形式返租,在合法与非法之间的灰色地带游走。南宁某律师事务所律师黄国权表示,这实质上就是在“返租”外衣下进行“非法集资”。从某种程度上来说,这种模式扰乱了不动产一级流通管理的秩序,涉嫌非法金融拆借。《中国人民银行法》、《商业银行法》等多部文件都有涉及非法金融机构和非法金融业务的内容,并在《关于进一步打击非法集资等活动的通知》中归纳出非法集资种类,其中第二类就是对物业、地产等资产进行等份分割,通过出售其份额处置权进行高息集资。

2001年,当时的国家建设部公布了《商品房销售管理办法》,其中,就对预售房地产项目的售后返租下了禁令。但2003年至2006年间,商铺返租损害投资者的案例又再度在全国各地不断涌现。2006年5月,该部对再度盛行的“返租经营”再次发文,明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。

“在销售商铺时,销售人员只会向你描绘返租前景,不会告知你其中种种风险。”南宁某房产中介公司的邓先生说,所谓的“一铺养三代”,养的可能是开发商或管理方的三代。三五年内项目一旦销售完成,开发商即可能套现出局。而对于投资者来说,受制约的因素太多:在包租未到期时,有可能出现招商不成的情况;包租到期后,业主想收回产权自主经营不太可能,必须依赖承租管理方的统一经营;承租管理方背着巨大的租金成本,是否能够保证经营5年或10年?谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉?这其中的任何一个环节出现问题,投资者的美梦就将化为泡影。

2003年时,卢女士花了20多万元,在现在的古城路旧梦之岛二楼购买有一个18平方米的商铺。一开始,商场招租并不容易,比较冷清,后来成立了业主委会员统一管理,出租才正常运营下来,不过也只有5.5%的收益,“现在我每月收租也就1100元,算算想要回本20万元,差不多需要20年。”卢女士叹息说。

一位法官告诉记者,最高人民法院对售后包租现象也有专门规定:“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”,将按刑法第176条有关规定处罚,最高可判十年有期徒刑。

“你想想,商场建成的头几年,商铺未出租,商场没经营,何来收益?”该老总说,但是,开发商却能承诺给投资者逐年递增的回报率,这其中的原因就是,开发商在销售时,已经将返租部分算入了商铺的售价中。比如,某商铺本来只卖1万元/平方米,但开发商却使用这种促销手段,将售价抬高到2万元/平方米,然后用多出来的这部分钱,再分期返还给业主。在业主看来,可以轻松地坐等收租,其实是“羊毛出在羊身上”。这也是某些商城售价飙升得快,而承诺的回报率越来越高的原因。

因此,投资者一定要十分谨慎,在购买商铺时,最好先咨询专业的法律人士,了解投资项目的风险性或合法性。在判断商铺风险时,不仅要看商铺的地段,还要考虑经营团队和开发商的实力。对开发商的承诺,一定要细化到纸上,写入双方签订的合同中,且投资者还要学会判断开发商所宣传的目标能否实现。另外,希望有关部门也能高度重视,采取有效管理办法,防范风险。(南国早报记者 庾琳)

当5年或10年包租到期时,业主可能还没回本。这时,业主与开发商或承租方面临重新签约,如果商铺可以持续经营下去,或者商铺已经升值,业主就有盼头;如果经营得不好,开发商早已撒手不管,而又无承租商继续接手,那商铺就可能成了无主铺,商铺一开门还面临高额物管费,各分散业主要自主招商经营,困难重重。

虽然国家明令禁止,但商铺返租仍变相存在,作为投资者应提高防范这种风险的能力。

对于业主来说,返租的最大诱惑力在于,在返租期内,即使商铺长时间空置,业主仍然能够收到租金。而对于开发商来说,可以快速出售并回笼资金。据介绍,目前南宁市80%左右的商场都在返租这种产权分割式商铺,即“格子商铺”。这似乎真是一种双赢的经营模式。不过,一位在南宁市从事房地产业近20年的老总道出了返租的真相。

市民梁先生于2004年在金湖商业广场负一楼的南宁百货中购买有一商铺,面积12平方米多,当时售价1.3万元/平方米,总价款15.9万元。开发商以“带租约”方式销售,即在签订买卖合同时,还须签订一份返租赁合同,由商场统一定向招商经营,并约定返租期为9年,第一个3年返租总价款的7%,第二个3年返租总价款的8%,第三个3年返租9%。